Takon Suhu #1: Klarifikasi Status Hukum Tanah dan Bangunan

PERTANYAAN

Yth. Bapak/Ibu Kepala Kantor Wilayah Kemenkumham DIY,

Dengan hormat, saya mengajukan permohonan klarifikasi hukum terkait status kepemilikan atas tanah dan bangunan di Jalan Supadi yang sebelumnya tercatat atas nama almarhumah Ibu saya.

Berdasarkan informasi yang saya terima, masa berlaku hak guna bangunan atas properti tersebut telah berakhir pada tanggal 21 Februari 2023. Namun, hingga saat ini belum ada ahli waris yang mengajukan permohonan pengalihan hak atas tanah tersebut.

Dalam hal ini, saya ingin meminta penjelasan mengenai hal-hal berikut:

1. Apakah dengan berakhirnya masa berlaku hak guna bangunan, maka otomatis kepemilikan atas tanah tersebut kembali kepada negara?
2. Jika saya ingin tetap memiliki hak atas tanah tersebut, apa saja persyaratan dan prosedur yang harus saya tempuh?
3. Apakah ada batas waktu tertentu untuk mengajukan permohonan pengalihan hak?

Atas perhatian dan penjelasan Bapak/Ibu, saya ucapkan terima kasih.

Pengirim: Ibu Antonia - Yogyakarta

JAWABAN

Sebelum menjawab pokok pertanyaan diatas, perlu dipahami terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan hak pengelolaan (HPL) dan hak guna bangunan (HGB). Dalam Pasal 1 ayat (3) PP Nomor 18 Tahun 2021 mendefinisikan HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL. Sehingga, singkatnya HPL merupakan hak yang diberikan oleh negara kepada subjek hukum untuk menguasai sebidang tanah. Sedangkan, pengertian HGB dalam Pasal 35 ayat (1) UU Pokok Agraria (UUPA) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Atau dengan kata lain, HGB merupakan hak yang diberikan kepada subjek hukum yang bukan merupakan pemilik dari sebidang tanah, untuk memanfaatkan tanah tersebut dengan cara mendirikan bangunan dan jangka waktu maksimal 30 tahun. Terkait HGB di atas HPL, pada dasarnya di atas tanah HPL yang pemanfaatannya diserahkan kepada pihak ketiga baik sebagian atau seluruhnya, dapat diberikan Hak Guna Usaha, HGB, dan hak pakai. Bahkan, jangka waktu HGB di atas HPL dapat diperpanjang dan pembahruan hak apabila sudah digunakan dan/atau dimanfaatkan sesuai dengan tujuan.  Selanjutnya apakah jangka waktu HGB dapat diperpanjang kembali? Bisa, atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan, jangka waktu dapat HGB dapat diperpanjang maksimal 20 tahun. Kemudian, timbul lagi pertanyaan apakah HGB yang sudah diperpanjang bisa diperpanjang kembali untuk kedua kalinya? Merujuk pada Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 yang berbunyi sebagai berikut:

“Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun”

Bilamana, hak guna bangunan telah melebihi jangka waktu tersebut dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, hak penguasaan atas tanah akan kembali berada di penguasaan pemegang Sertifikat Hak Pengelolaan atau dikuasai langsung oleh negara (Pasal 40 UUPA). Jadi berdasarkan analisa di atas, terdapat 3 kemungkinan dengan berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan. Pertama, Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang dengan menggunakan atas nama yang sama untuk jangka waktu 20 tahun. Kedua, Hak Guna Bangunan dapat diperbaharui dengan atas nama yang berbeda untuk jangka waktu 30 tahun. Ketiga, penguasaan atas tanah kembali ke dalam penguasaan pemegang Sertifikat Hak Pengelolaan atau dikuasai langsung oleh negara.

Konsekuensi Jika HGB Tidak Diperpanjang

Jika HGB tidak diperpanjang, maka hak atas tanah akan kembali menjadi hak milik negara atau kembali kepada pihak perorangan/perusahaan jika status HGB tersebut berdiri diatas HPL. Pemilik tanah tidak lagi memiliki hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. Selain itu, pemilik tanah juga dapat dikenakan sanksi berupa denda jika proses perpanjangan mengalami keterlambatan. Jadi kesimpulannya, HGB berlaku maksimal 30 tahun dan bisa diperpanjang. Jika tidak diiperpanjang atau pemilik HGB sudah tidak lagi memenuhi syarat kepemilikan dan hak tidak dialihkan, maka hak tersebut terhapus karena hukum dan kembali ke pemilik aslinya.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria;
2. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang yang telah ditetapkan sebagai undang-undang melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak atas Tanah.

diulas oleh:

Dwi Retno Widati, S.H., M.P.A.

Penyuluh Hukum Ahli Muda - Zonasi Yogyakarta

 Takon Suhu: Tanya Jawab dan Konsultasi Seputar Hukum dan Hak Asasi Manusia